Финансы - инвестирование - Торговля Свойств, Чтобы Держать Налоговика На Залив

Если вы когда-нибудь торговали бейсбольными карточками с другом, когда вы были ребенком, вы уже знакомы с основным принципом "как-рода обмен". Возможно, ваш приятель очень любил Хосе Кансеко и хотел, чтобы ваша карта новобранца Кансеко, но у вас возникло подозрение, что его карьера может закончиться плохо. Двое из вас согласился обменять Кансеко за несколько его до-и ближайшие перспективы карты. Вы рассчитали стоимость вашей карты, и решили, какие карты он хотел вернуться, то сделал своп. Это безопасная ставка, что IRS не получишь действий.
Как-рода обмен (также называется раздел 1031 обмен) позволяет инвесторов в недвижимость, чтобы сделать подобную вещь, откладывая на прирост капитала или потери, когда они покупают или продают недвижимость. По сути, как-рода обмен позволяет поменять инвестиционную недвижимость с другого инвестора и сохранить налоговика из сделки намного позже, когда имущество в конечном счете продан за наличные. Конечно, процесс не так прост, как смена нескольких бейсбольных карточек, но эта статья покажет вам, как это делается.
Почему Вы должны рассмотреть возможность обменяться на отсрочку налоговых обязательств через обмен 1031 (назван по разделу 1031 Кодекса внутренних доходов) рекомендует инвесторам ребалансировать портфели недвижимости и поставить на более выгодные использует деньги, которые они бы в противном случае платить налоги. Умение балансировать особенно важно в недвижимость, потому что в отличие от отдельных акций и облигаций, одно свойство может составлять значительную часть стоимости портфеля .
Из-за концентрации инвестиций в недвижимость, это очень важно для портфельных менеджеров, чтобы иметь гибкость, чтобы сбалансировать свои портфели и сделать тактические ставок в различных секторах недвижимости или инвестиций в регионы. Обмен 1031 поощряет такую перебалансировку, что позволяет инвесторам входить и выходить из экспозиций недвижимости через обмен одного имущества на другое без бремени немедленно навлечь на прирост капитала налоги. Постоянно используя 1031 обмены при приобретении и отчуждении недвижимости, инвестор может отсрочить налог на прирост капитала до момента ликвидации всех или некоторых из портфолио, там благоприятные изменения в налоговом законодательстве, и они накопили достаточно капитала, чтобы компенсировать убытки от прироста капитала обязательства. (Для больше на участке 1031 работаем для вас, проверить транзакции по Смарт-Недвижимость . )
OverviewIn того, чтобы претендовать на этот налоговый режим, инвесторы должны придерживаться определенных требований и ограничений относительно видов недвижимости они могут обмениваться, расположение свойства и сроки определенные ключевые события. В следующем разделе приводится подробное описание различных требования, но важно отметить, что первичный вид на жительство не имеет права, поэтому, к сожалению, вы не сможете обменять вашу загородную вилла на пляже дом в Малибу. (Для больше на продаже личного проживания, читать ваши продажи дома оставляю Вас с Налогового шок? и это правда, что вы можете продать свой дом и не платить налог на прирост капитала?)
Координация необходимых элементов может стать довольно непростой задачей. Для облегчения необходимых сделок и документации, инвесторы обязаны использовать стороннего посредничества назвать "квалифицированным посредником (КП)", который обрабатывает все средства, связанные с покупкой, продажей и обменом недвижимости. Поскольку средства не вытекают напрямую по счетам налогоплательщика, и налогоплательщик не может управлять какой-либо из денежных произведенной сделки, инвестор эффективно внедрена на прирост капитала в обмен свойствами и может отсрочить налог на прирост капитала до момента продажи недвижимого имущества активов за денежные средства.
Настройка и выполнение обмена 1031 и соответствующий налоговый режим сделки могут быть очень сложными. В следующем разделе мы дадим краткое и упрощенное описание требования и шаги, необходимые для того, чтобы выполнить обмен 1031.
Сделки RequirementsQualifying их обмен работает только для инвестиций в недвижимость или бизнес недвижимость. Инвестиционная недвижимость-это приобрести в аренду и получают доход. Бизнес отель принадлежит и используется бизнес и держится на балансе в качестве актива. Вся недвижимость в U. С. ли улучшить или неблагоустроенной, вообще как вид. Недвижимое имущество за пределами США является "не нравится-вроде" собственность. Раздел 1031 не распространяется на обмен инвентаризации, акции, облигации, векселя, другие ценные бумаги или личного имущества любого вида. (Обзор различных видов имущества, проверить наш учебник, исследуя инвестиции в недвижимость и инвестиции в недвижимость. )
Неквалификационных активов и слову bootif сделка предполагает неквалификационных активов (не нравится-вид) имущество или денежные средства, то инвестор должен признать доход от продажи и платить налоги соответственно. Предполагая, что значение одного из обмениваемых свойств больше, чем значение других, не квалифицируемых активов, используемый для даже значение между биржами называется "загрузки" и это еще с учетом нормального прирост капитала налоги.
Операции TimingWhile не должен быть одновременным, существуют ограничения на определенные элементы, сроков сделки . Например, для того чтобы квалифицировать сделку как обмен 1031, инвестор должен определить имущество, которое будет обменять до закрытия и определить свойство замены в течение 45 дней с момента закрытия продажи первого актива. Кроме того, сделка по приобретению нового имущества должен быть произведен в течение 180 дней с момента продажи первой сделки. Для большинства инвесторов, одна из самых сложных задач является выявление замещения активов в течение 45 дней продажа актива отказывается . Тем не менее, важно, что они делают это потому, что эти временные ограничения не очень строгие, и IRS не продлить.
Квалифицированные IntermediaryBecause сложность этих процедур, а также требования и ограничения, окружающие биржи, инвесторов, спонсоров биржа должна использовать квалифицированного посредника, чтобы облегчить сделки. Квалифицированный посредник, который определяется как корпорация, в дело содействия 1031 обмен, не оказывает юридических или налоговых консультаций. Он не может быть бизнес-партии, такие как CPA фирмы, юрист или агент по недвижимости, который имел какие-либо отношения с налогооблагаемой стороны в течение 24 месяцев до первой сделки, собственность . Желательно, ци должна быть сторонний бизнес, который ранее не представило каких-либо из этих услуг для всех участников сделки .
Ци выполняет различные упрощения обслуживания и выступает в роли посредника между сторонами, участвующими в организации и выполнении обмена. В его обязанности входит:
Готовит все необходимые документы и выступает в качестве Координационного центра, чтобы гарантировать, что все соответствующие участники получают документацию.
Гарантируя, что средства хранятся в защищенной и застрахованный банковский счет, и что любые выплаты производятся на эскроу-счетов при завершении сделки .
Представив полный учет операций регистрации и учета налогоплательщиков, а также предоставление формы 1099 для налогоплательщиков и налоговой документировать все необходимые налоги и налоги на прирост капитала выплачивается.
Строгие правила ИПС относительно определенные требования подчеркивает важность квалифицированного посредника и важность выбора подходящего. Одним из ци основных услуг, чтобы держать сделки участников на трассе и убедиться, что они отвечают требованиям, необходимым для налогоплательщиков, чтобы претендовать на льготное налогообложение их прибыли недвижимости, поэтому так важно, что инвесторы научные исследования и выбрать их сделки тщательно посредника. (Для связанного чтения, проверьте преимущества с помощью юриста по недвижимости . )
В следующем разделе будет охватывать мульти-собственность бирж и основные линии времени инвесторы должны соблюдать.
Множественные собственность ExchangesIn как-рода обмен, инвестора не требуется, чтобы сделать один-на-один обмен недвижимости. Несколько свойств могут быть использованы по обе стороны биржи при выполнении следующих правил. Эти правила обычно называются "тремя собственность", "95%" и "200%" правила.
Три правила - любые три свойства могут претендовать независимо от рыночной стоимости.
В 95% правило - любое число свойств могут квалифицироваться как Справедливая рыночная стоимость (ФМВ) свойств полученных к концу срок обмена составляет не более 95% от совокупного ФМВ всех потенциальных свойств замена определили.
На 200% правило - любое количество свойств можно менять местами пока совокупный ФМВ свойств замены составляет не более чем 200% от суммарной ФМВ всех обмениваемых свойств на первоначальную дату передачи .
Хотя налоговая служба является достаточно гибким в число активов, это позволит обмениваться для помощи в отсрочки налоговых платежей на прирост капитала, это очень жесткие сроки для выявления этих свойств и проведение обмена.
План операции и TimelineAlthough плана сделки и сроки для обмена 1031 может стать очень сложной, некоторые предметы следовать основным форматом и для большинства операций.
Изначально, инвестор, желающий заключить как-рода обмен будет определять свойство или свойства, чтобы быть продан - "отказался от собственности" - и затем, с помощью посредника, продать его третьему лицу. Посредник получает денежные средства в качестве продавца и обеспечивает все средства в эскроу.
Средства на депозите, вкладчик имеет 45 дней, чтобы выбрать один или несколько "замена свойства" для обмена, которые должны быть приобретены у стороннего продавца в течение 180 дней с момента первой сделки посредник выступает в качестве покупателя, обеспечивает выделение средств на депозите, а затем направляет соответствующие средства на счет продавца или продавцов. (За помощь в поиске замены, проверить Топ-10 характеристики выгодная Аренда недвижимости и найти счастье в коммерческую недвижимость. )
Далее ци готовит все бухгалтерской документации налогоплательщика, что свидетельствует, что денежные средства прошли через клиринговый дом ци, а на счетах налогоплательщика/инвестор получил никаких средств. Ци также готовит формы 1099, обозначающий любой прирост капитала в зависимости от создания неквалификационных "загрузки" и любые налоги, уплачиваемые в качестве части сделки и направляет форму в IRS.
В итоге налогоплательщик файл форму IRS 8824 с IRS, плюс то, что подобный документ не требуется от государства, в котором расположены объекты или проживает налогоплательщик. Кроме того, чтобы облегчить обмен, квалифицированный посредник также будет производить все документы обмен требуемые операции, такие как свидетельство о собственности и договорах по недвижимости .
Потому что ци контролирует средства от продажи и покупки обменялись свойства, и потому, что инвестор получил в собственность вместо денег за продажу актива отказывается, прирост капитала отложенные. За исключением "загрузки", прирост капитала может быть постоянно откладывается, как натуральный обмен, пока, наконец, активы продаются за наличные. В этот момент накопленный прирост капитала будет облагаться налогом, используя существующие методы налогообложения .
ConclusionA как-рода обмен может быть не так просто, как бейсбольной карточки сделки вашей молодости, но это позволяет Вам торговать ваши инвестиционные свойства и сохранить налоговика от сделки. Постоянно вступая в эти же рода обменов, инвесторы могут выполнять недвижимое имущество трансферы, чтобы увеличить или уменьшить воздействие определенных секторах, и в то же время, отложить на прирост капитала до тех пор, пока свойства в итоге продал за наличные. Как только вы поймете правила игры, это отличный способ, чтобы эффективно сбалансировать свой портфель недвижимости .
Дополнительные стратегии, чтобы оставаться на шаг впереди налоговиков, читайте налоговые советы для индивидуальных инвесторов и денежных средств на конец года налоговые советы.

Комментарии